Inspecciones periódicas en comunidades de vecinos

@cmdearcos
Grupo TIECs

 
El pasado 2 de agosto salió publicado una resolución de dirección general de industria de la comunidad de madrid donde con el objetivo de aclarar el procedimiento de inspección periódica de las instalaciones comunes en edificios de viviendas y unificar criterios entre todos los actores que intervienen en las inspecciones.

He recibido muchas peticiones de aclaración sobre esta resolución por parte de instaladores electricistas, comunidades de vecinos con las que trabajo y gestores de fincas. Empiezo a dudar que se haya conseguido el objetivo de la resolución. He decidido escribir esta entrada por si puedo ayudar a la correcta aplicación de esta normativa.

Quiero empezar haciendo una crítica a las administraciones regionales. En esta entrada voy a hablar de la resolución de la comunidad de madrid, lo que implicitamente significa que hay una normativa para cada comunidad autónoma en materia de seguridad industrial (al menos en lo referente al Reglamente Electrotécnico de Baja Tensión, REBT). Esta situación nos perjudica mucho a los profesionales que estamos en contacto con instalaciones objeto de la ley de seguridad industrial, ya que el simple hecho de que cada comunidad autónoma pida papeles diferentes nos obliga a perder mucho tiempo en aprender procedimientos burocráticos. Especialmente por la situación de crisis que estamos pasando, deberían las administraciones públicas simplificar los procedimientos administrativos empezando por unificar criterios y “papeleo” a nivel nacional.

Lo primero que debo decir es que TODOS los edificios con una potencia total instalada de 100 kW que sean anteriores al 18 de septiembre de 2003 deben pasar una inspección periódica de las instalaciones comunes de baja tensión antes del 18 de septiembre de 2013.

Los problemas típicos que se suelen plantean son:

  • Mi comunidad tiene 3 edificios. ¿Tiene que realizar la inspección?.
  • ¿Cómo sé que mi comunidad supera los 100 kW si el único contrato que está a su nombre dice que tiene una potencia contratada de 6,9 kW?.

El objetivo de esta resolución es aclarar estas dudas y unificar criterios para la realización de las inspecciones. La propia resolución reconoce la “dificultad inherente” de identificar los edificios de más de 100 kW. La Comunidad de Madrid ha mandado 25.000 cartas a comunidades de vecinos indicándoles que tienen que realizar la inspección por tener más de 100 kW de potencia instalada. Estas 25.000 comunidades son un muestreo del parque de comunidades que deben realizar la inspección, pero lo que podemos asegurar en un 99,9% es que aquellas comunidades de vecinos que hayan recibido la carta tienen que hacerlo.

La propia resolución da un dato estadístico muy interesante: el 70% del parque de viviendas existentes en la comunidad de Madrid se realizaron con el reglamento de 1973 (que terminó de aplicarse el 17 de septiembre de 2003). También reconoce la dificultad de encontrar documentación técnica de las instalaciones en dichas comunidades. En este sentido describe la realidad que nos encontramos diariamente en todo tipo de instalaciones eléctricas.

La resolución (en negrita con mis comentarios en rojo) nos aclara quien debe hacer la inspección:

Se considera que deberán realizar la inspección periódica de las instalaciones eléctricas comunes cada diez años los edificios destinados a viviendas que dispongan de 25 o más suministros para viviendas (se excluyen los suministros para otros servicios generales o resto de servicios comunes). Lo que se va a inspeccionar son las zonas comunes, no las viviendas, pero a la hora de computo de los 100 kW solo se tienen en cuenta el número de viviendas.

En el caso de edificios destinados principalmente a viviendas y que dispongan de locales se aplicará el mismo criterio, computándose también los suministros para los locales existentes. Un local computa como una vivienda.

A los efectos de las presentes instrucciones, se considera edificio como la construcción que dispone de instalaciones de enlace (caja general de protección, línea o líneas generales de alimentación, centralización o centralizaciones de contadores, etcétera) con un solo titular y CIF (comunidad de propietarios o propietario del edificio), sin perjuicio de que este edificio pueda estar integrado con otros en un bloque de edificios que compartan otros servicios comunes tales como piscina, garaje, etcétera. Aunque la resolución habla de edificios deberíamos hablar de comunidades de vecinos (que son lo que tienen el CIF). La regla es un CIF con 25 viviendas y locales o más.

Los servicios comunes que deben ser objeto de inspección periódica cada diez años comprenden:

  • Las instalaciones de enlace (instalaciones que unen la caja o cajas generales de protección, incluida estas, con las instalaciones interiores o receptoras del usuario, excluidas estas).
  • Las instalaciones correspondientes a los servicios generales del edificio (alimentación eléctrica de ascensores, aparatos elevadores, centrales de calor y frío, grupos de presión, alumbrados, etcétera).
  • El resto de las posibles instalaciones comunes asociadas a los edificios de viviendas (piscina, garaje, alumbrado exterior, etcétera). En el caso de que estas últimas estén obligadas a realizar inspección periódica específica cada cinco años de acuerdo a su tipicidad, se procurará hacerla coincidir con la inspección decenal de las instalaciones comunes. La resolución aconseja que aquellas instalaciones particulares que estén obligadas a inspeccionar cada 5 años es conveniente hacerlas coincidir con las inspecciones de zonas comunes que son cada 10. Me sumo a este consejo porque minímiza los costes de las inspecciones y facilita el trabajo de los gestores de fincas.

Por lo que se refiere al plazo en el que es exigible la inspección periódica citada, teniendo en cuenta que el Real Decreto 842/2002 entró en vigor el 18 de septiembre de 2003, se considerarán los plazos siguientes:

Aquellas instalaciones cuya legalización sea anterior al 18 de septiembre de 2003, antes del 18 de septiembre de 2013. Al menos una 70% del parque de viviendas, según la propia resolución.

Para las legalizadas con posterioridad al 18 de septiembre de 2003, transcurridos diez años desde su fecha de legalización.

Para las inspecciones periódicas sucesivas se considerarán diez años desde la fecha de la última inspección.

La resolución termina con un listado de posibles defectos que pueden aparecer en la inspección. No voy a entrar en explicar estos defectos, ya que será el Organismo de Control Autorizado (OCA) que haga la inspección la que nos indicará los defectos de la instalación y el tiempo que por normativa tiene la comunidad para subsanarlo. Como norma general aconsejo no hacer ninguna modificación de las instalaciones hasta que no se pasé la inspección, por muy mal que estén. Si están muy mal lo que aconsejo es que se pase la inspección lo antes posible. La OCA no multará directamente a las instalaciones que no cumplan con la normativa, si no que les dará un tiempo legal para subsanar los defectos antes de mandar el informe a la comunidad autónoma. Si pasado dicho tiempo no se ha subsanado y vuelto a pasar la OCA, esta tiene por obligación que mandar el informe negativo a la comunidad y será en ese momento cuando llegará la sanción.

Quiero comentar que muchos de los defectos que pueden encontrar la OCA tienen diferentes soluciones. Voy a poner un ejemplo con el defecto SC-8.5 “Estado general inadecuado de las luminarias”. Imaginemos por un momento que la OCA indica que nuestra instalación tiene este defecto, siendo la solución la sustitución o reparación de las luminarias. Es muy posible que la reparación , a priori, sea la solución más barata, pero en función de la tecnología de las lámparas (bombillas) la solución más barata en el ciclo de vida de la instalación puede ser la sustitución. Si la comunidad de vecinos dispone de lámparas de Vapor de Mercurio, debe saber que estas lámparas ya no son legales y que hay un calendario en el que se prohíbe su venta, por lo que una reparación de las luminarias con esta tecnología implicará en el corto tiempo la sustitución de la luminaria. Además hay tecnologías actuales que consumen muy poca electricidad dando la misma luz, por lo que aconsejo a todas aquellas comunidades que requieran subsanar temas de alumbrado exterior se plantee la posibilidad de poner nuevas tecnologías lumínicas y por un coste inicial mayor, obtener ahorros.

La OCA solo va a hablar de seguridad industrial, al menos en las comunidades de vecinos. Yo os aconsejo que si tenéis que hacer alguna inversión para solucionar defectos os planteéis la posibilidad de aumentar la eficiencia energética en el mismo momento que aumentáis la seguridad de las instalaciones. De esta forma conseguiréis ahorros con mínimas inversiones.

El potencial de ahorro de las comunidades de vecinos es muy alta. Pequeñas inversiones aprovechando está revisión periódica (su subsanación) ayudará a atenuar las fuertes subidas de la energía en los últimos años.

Espero que os haya ayudado esta entrada.

 

@cmdearcos
Grupo TIECs

27 pensamientos en “Inspecciones periódicas en comunidades de vecinos

  1. Ahorro de energía Zaragoza

    Pues ya era hora de que en algún sitio se pusiesen serios con el tema de las inspecciones de instalaciones eléctricas en baja tensión. Pocas veces he oído que un incendio se ha producido por el mal funcionamiento de una caldera y muchas por un cortocircuito. En Aragón hay un alto funcionario de la delegación de industria que lleva años tratando de promover el asunto sin éxito. Con medidas como esta además se evita lo que ocurría con las suministradoras, que si la antigüedad de tu instalación era superior a 25 años (aquí incluso se ha llegado a bajar esa cifra) te pedían volver a obtener el boletín, pero eso no implica realmente una inspección rigurosa. Me ha gustado tu comentario: si hay que realizar la inspección y puede llevar implícitas pequeñas reformas, aprovéchense también para el ahorro de ahorro de energía.

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  2. Carlos Martín de Arcos

    Muchas gracias por tu comentario.

    Espero que según llegue el 18 de septiembre nos informes como evoluciona este tema en Aragón.

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  3. Marta

    Hola.
    Gracias por el artículo.
    Me gustaría saber qué coste aproximado tiene la realización de la inspección, sin tener en cuenta las reparaciones.
    Gracias.

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  4. Carlos Martín de Arcos

    Buenas noches, Marta.

    Lo mejor que puedes hacer es contactar con las OCAs de tu comunidad y pedirles precio. El precio depende de cuantos cuadros tengáis en las zonas comunes entre otros parámetros.

    Nosotros lo que hacemos en Madrid es trabajar con algunas OCAs y una vez que ellos han realizado su trabajo nosotros proponemos medidas de eficiencia energética junto con las reparaciones obligatorias que indica la OCA. Es una versión mas pequeña del siguiente artículo: http://www.cmdearcos.es/tiecs.php/el-ahorro-potencial-de-una

    Espero haberte ayudado, pero darte una cifra orientativa puede provocar malos entendidos.

    Un saludo.

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  5. DIEGO

    PUES YO OPINO QUE ESTO NO ES MAS QUE OTRO SACACUARTOS MAXIME CUANDO NO SE ESTABLECE LA REVISION EN FUNCION DEL TIEMPO EN EL QUE SE EJECUTO LA INSTALACION YA ME CONTAREIS QUE NORMAS IMPORTANTES EN SEGURIDAD ELECTRICA INCUMPLEN LAS INSTALACIONES DE HACE 12 AÑOS HASTA AHORA. ME PARECE BIEN LA REVISION EN INSTALACIONES ANTIGUAS QUE ESTABAN HECHAS DE CUALQUIER MANERA Y EFECTIVAMENTE SON UN PELIGRO PERO LAS EJECUTADAS DESDE EL 2005 EN ADELANTE YA ME CONTAREIS QUIEN SABEIS DE INSTALACIONES SI NO ESTABAN EJECUTADAS YA CON TODA SEGURIDAD.Y CUANDO HAY QUE HACER EN UNA VIVIENDA UN AUMENTO DE POTENCIA YA TIENES QUE PAGAR TU CORRESPONDIENTE BOLETIN Y CUMPLIR CON LA NORMATIVA VIGENTE.EN FIN LO DICHO SIEMPRE ESTAMOS PAGANDO. UN SALUDO Y PERDON POR LA PARRAFADA.

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  6. Carlos Martín de Arcos

    Buenas noches, Diego.

    Este es el eterno dilema entre seguridad y sacacuartos … solo nos acordamos de la seguridad cuando hay un accidente y especialmente cuando muere alguien. Eso no quita de que pueda estar en parte de acuerdo contigo.

    Solo un matiz: Las viviendas ejecutadas de 2005 en adelante no tienen que hacerlo. Están obligadas a hacerlas a día de hoy las anteriores al 25 de septiembre de 2003.

    Un saludo.

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  7. DIEGO

    Si ya se que el nuevo reglamento de baja tension se aprobo en agosto del 2002 y que los edificios obligados a la inspeccion como tu bien dices son los construidos anteriores a 2003, lo que yo digo es que las instalaciones electricas en viviendas ejecutadas con el antiguo reglamento digamos desde el año 1990 en adelante ya se hacian con las suficientes garantias en cuanto a seguridad que es lo que nos interesa se refiere, lo que no se puede es que cada vez que se reglamente y haya alguna pequeña variacion de criterios se obligue a tener que hacer un gasto innecesario y mas en los tiempos que estamos. Ya digo que las instalaciones muy antiguas eran muy inseguras pero la fecha que han puesto como limite de obligatoriedad “2003” mucho me temo que lo que buscan en mas recaudar que nuestra seguridad.
    Perdonar pero es que estoy cansado de pagar por todo..:) .Un saludo.

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  8. Patricia

    Efectivamente es un sacacuartos más. Me parece estupendo que hayan inspecciones, que se revisen las instalaciones de las comunidades y que sea realmente para velar por nuestra seguridad (jajajaja), pero mi comunidad se salva de la inspección. ¿Afortunada? sí por un lado pero por el otro….
    Mi comunidad se salva porque no llega a los 100Kw, pero es una instalación de los años 70, sin cuadro eléctrico, con cables de hilo que ya ha salido alguno ardiendo. Pero el presidente y demás vecinos no me escuchan para hacer algo al respecto. Ahora que había una posibilidad de que el estado nos obligara nos quedamos fuera porque debe que este tipo de comunidades no interesan porque no se puede sacar tanto dinero.
    ¿Me equivoco?

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  9. Carlos Martín de Arcos

    Buenos días, Patricia.

    No sé si te equivocas o no. Lo que si te puedo decir es que creo interesante (por no decir importante) que aunque no estáis obligados hagáis una revisión del estado de las instalaciones eléctricas comunes, especialmente si ya ha salido algún cable ardiendo.

    Es mejor prevenir que lamentar, especialmente cuando ya estáis avisados de que la instalación no está del todo bien (por lo que nos dices).

    Cualquier cosa en que te pueda ayudar en este tema, dímelo.

    Un saludo.

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  10. Mari carmen

    hola buenas noches ,mi pregunta es si tambien los chalet cuando cada uno tiene su contador y lo unico q tenemos en comunidad es la piscina y alumbrado de la zona comun somos 34 y damos a 3 calles.
    Gracias

    Responder
  11. Carlos Martín de Arcos

    Buenas noches, Mari Carmen.

    Habla con industria de tu comunidad autónoma, para salir definitivamente de dudas.

    Aplicando el punto 4.2 de la ITC-5 del REBT creo que no debéis hacerlo, ya que no tenéis un “edificio de viviendas”. Eso no quita de que si tenéis una piscina con una potencia de más de 10 kW o una instalación de alumbrado exterior de más de 5 kW tengáis que pasar revisiones de cada una de las instalaciones cada 5 años.

    Un saludo.

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  12. jopena

    Buenas.
    Soy presidente de una comunidad de 16 viviendas y 3 locales (no superando el límite de 25 suministros). La suma de potencia de las 16 viviendas no supera los 100kW, pero si contamos la de los locales (sobre todo uno de ellos que es un taller y tiene contratada una potencia muy alta), si lo superaría.
    Estaríamos en la obligación de pasar esta inspección?

    Muchas gracias por la información.
    Saludos.

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  13. Carlos Martín de Arcos

    Buenas noches, Jose Ramón.

    El limite de 25 suministros es orientativo, ya que la mayoría de las viviendas tienen una potencia contratada de 3,45 kW y 4,6 kW (4 kW de media x 25 = 100 kW). Si tenéis confirmado que el consumo supera los 100 kW estáis obligados a hacerlo ya que REBT (ITC-BT-05) es claro: “y cada 10 años, las comunes de edificios de viviendas de potencia total
    instalada superior a 100 kW”

    Si contabilizáis la potencia y os sale 90 kW, os aconseja pasar la inspección aunque no sea obligatorio. El coste de las inspecciones no es tan elevado y estamos hablando de seguridad.

    ¿Cuantos años tiene la comunidad?. ¿Cuantos años han pasado desde la última reforma integral del sistema eléctrico común?. Si han pasado 20 años, no esta de más hacer una inspección aunque no sea obligatoria para evitar posibles problemas, en una comunidad con 19 vecinos.

    Un saludo.

    Responder
  14. jopena

    Muchas gracias por sus comentarios.

    La finca tiene casi 30 años, y entiendo que mantiene el sistema eléctrico desde entonces.

    La discrepancia en la comunidad reside en que algunos vecinos mantienen que en el computo no se deberían considerar los locales comerciales, entendiendo que estos pasan su propia inspección (OCA¿?). Yo por sus comentarios entiendo que efectivamente si deberán computarse, y por lo tanto deberíamos pasar la inspección, es correcto?

    La reticencia en pasarla no es tanto el coste de dicha inspección, como que a pesar de que la instalación entendemos está en perfectas condiciones, se puedan empezar a sacar “pegas” que nos obliguen a realizar adecuaciones posteriores (no necesariamente por temas de evidente y potencial peligro).

    Muchas gracias de nuevo.
    Saludos.

    Responder
  15. Carlos Martín de Arcos

    Buenos días, Jose Ramón.

    Si la instalación tiene casi 30 años es evidente que no cumple la legislación del 2002, mucho más segura que la legislación de 1973. Sin ver la instalación es difícil saber si una instalación de 30 años esta en perfectas condiciones, y no dudo de tu palabra, pero la experiencia nos dice que esto no es así. En este sentido al menos aconsejo que si no vais a realizar la inspección al menos que un electricista profesional la compruebe.

    Es cierto que saldrán “pegas” y eso lo único que evidenciaría que la instalación, como es normal en cualquier instalación, después de 30 años necesita un mantenimiento. El objetivo de REBT es la seguridad de personas y bienes (por desgracia desde mi punto vista no habla de eficiencia energética) por lo que, en principio, cualquier pega que pueda surgir de la inspección tiene una justificación de seguridad (aunque a veces no se vea de forma inmediata).

    Respecto a pasar la inspección yo les aconsejo que si. Pero si siguen con la duda de la interpretación el único que les puede sacar de dudas es industria de la comunidad autónoma, cuyo criterio es el “único” valido en ese sentido y que en caso de que ella entienda que la deben realizar y no lo hagan les podría imponer una multa.

    Ahora supongamos que deciden no hacer la inspección y que se produce un incendio (pequeño sin consecuencias personales) y van a reclamar al seguro y este entiende que deberían haber pasado la inspección. ¿Qué pasará en ese caso?. Pues que después de mucho tiempo, en función del dictamen de industria, se cobrará o no. En el caso de pasar la inspección y ponerse al día en la instalación, cualquier incidencia de este tipo deberá cubrirla el seguro.

    Un saludo.

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  18. marta

    El edificio donde vivo en Madrid es del año 2000, y tiene una potencia superior a los 100 kW. Al parecer, deberíamos haber pasado ya la inspección reglamentaria, pero esto no ha ocurrido. Mi duda es: ¿tenemos que contratar nosotros a una empresa para la inspección o nos manda Industria una OCA?
    Gracias

    Responder
  19. Valentín

    Buenos días.
    Soy un copropietario de un edificio de viviendas en Madrid que está obligado a hacer la inspección periódica de 10 años por superar el número de suministros (somos 37 vecinos y dos locales comerciales).
    Estoy interesado en saber si en mi edifico se ha pasado ya la inspección de 10 años para tener garantías de que estamos cumpliendo con la legislación; he preguntado al secretario-administrador pero aún no me ha dado respuesta.
    ¿Cómo puedo saber si en mi comunidad de propietarios se ha pasado la inspección periódica de la instalación eléctrica común?.
    ¿Hay algún registro público que pueda consultar?. ¿Puedo dirigirme a la Administración sin ser el presidente de la Comunidad para que me proporcionen esta información?. En caso afirmativo, ¿cual es el procedimiento para hacerlo?.
    Muchas gracias.
    Saludos.

    Responder
  20. Carlos Martín de Arcos Autor

    Buenos días, Valentín.

    Reconozco que es la primera vez que me encuentro un caso como el que me indicas. El que tiene la información que solicitas es el administrador de la comunidad y desconozco si existe un procedimiento como el que indicas, ya que al ser un procedimiento técnico y no haberme encontrado con este caso antes no lo se.

    Si existe un procedimiento de consulta te agradecería que nos lo contaras.

    Dicho esto, voy a aventurarme a decirte que lo más probable es que NO la hayáis pasado, ya que de haberlo hecho el administrador te hubiera contestado de forma inmediata que sí. Por otro lado la mayoría, por no decir todas, de las comunidades que han pasado la inspección han tenido que hacer al menos una pequeña modificación cuyo coste debería estar recogido en la contabilidad de la comunidad, al igual que el coste de la OCA.

    Siento no poder ayudarte más.

    Responder
  21. Jose Antonio

    Hola queria preguntar si alguien sabe como se puede repartir el gasto de la revisión de Oca, que es de 212 euros, cuando es de un edificio de 10 puertas, plazas garajes 24 y dos lonjas una de ellas es una panaderia.
    Los contadores estan dentro del edificio.
    Gracias de antemano un saludo.

    Responder
    1. Carlos Martín de Arcos Autor

      Buenos días, Jose Antonio.

      Un gestor de fincas es la figura que mejor te puede contestar a eso. En una primera aproximación lo haría proporcional a los metros cuadrados de cada vivienda, garaje y lonja.

      Un saludo.

      Responder
  22. CARLOS

    En nuestro caso somos una comunidad de 22 viviendas y 2 locales. No estamos obligados a pasar la inspección de electricidad, pero la hemos pasado voluntariamente. El caso es que el resultado de la OCA ha sido desfavorable y nos han dado 6 meses para subsanar los defectos. Han pasado los seis meses y no se ha hecho nada, dado que estamos aún reuniendo el dinero para pagar la obra.
    Mis dudas son las siguientes:
    1. A pesar de que la inspección ha sido voluntaria, ¿estamos obligados a realizar las subsanaciones que nos indican en el informe de la OCA?
    2. En caso afirmativo, ¿Debemos volver a solicitar otra inspección a la OCA o acometemos la obra y les llamamos cuando esté acabada?
    3. Los vecinos hemos llegado a un acuerdo en Junta de Propietarios para hacer la obra pero el Presidente no quiere hacerla y se niega a firmar el contrato con la empresa constructora adjudicada, por lo que el tema está paralizado. ¿Nos pueden sancionar por la situación en la que estamos?
    Gracias de antemano por la ayuda.

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  23. ana

    Hola.
    Lo primero deciros que me parece muy interesante estos temas.
    Tengo una duda, el contador de mi local está en dentro del portal esta comunidad se rige por la ley horizontal.
    Quien se tiene que hacerse cargó de instalar el cable de tierra desde el contador al asta la entrada de mi local.
    Les agradecería si alguien me puede responder.
    Un saludo gracias.

    Responder

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