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Inspecciones periódicas en comunidades de vecinos

@cmdearcos
Grupo TIECs

 
El pasado 2 de agosto salió publicado una resolución de dirección general de industria de la comunidad de madrid donde con el objetivo de aclarar el procedimiento de inspección periódica de las instalaciones comunes en edificios de viviendas y unificar criterios entre todos los actores que intervienen en las inspecciones.

He recibido muchas peticiones de aclaración sobre esta resolución por parte de instaladores electricistas, comunidades de vecinos con las que trabajo y gestores de fincas. Empiezo a dudar que se haya conseguido el objetivo de la resolución. He decidido escribir esta entrada por si puedo ayudar a la correcta aplicación de esta normativa.

Quiero empezar haciendo una crítica a las administraciones regionales. En esta entrada voy a hablar de la resolución de la comunidad de madrid, lo que implicitamente significa que hay una normativa para cada comunidad autónoma en materia de seguridad industrial (al menos en lo referente al Reglamente Electrotécnico de Baja Tensión, REBT). Esta situación nos perjudica mucho a los profesionales que estamos en contacto con instalaciones objeto de la ley de seguridad industrial, ya que el simple hecho de que cada comunidad autónoma pida papeles diferentes nos obliga a perder mucho tiempo en aprender procedimientos burocráticos. Especialmente por la situación de crisis que estamos pasando, deberían las administraciones públicas simplificar los procedimientos administrativos empezando por unificar criterios y “papeleo” a nivel nacional.

Lo primero que debo decir es que TODOS los edificios con una potencia total instalada de 100 kW que sean anteriores al 18 de septiembre de 2003 deben pasar una inspección periódica de las instalaciones comunes de baja tensión antes del 18 de septiembre de 2013.

Los problemas típicos que se suelen plantean son:

  • Mi comunidad tiene 3 edificios. ¿Tiene que realizar la inspección?.
  • ¿Cómo sé que mi comunidad supera los 100 kW si el único contrato que está a su nombre dice que tiene una potencia contratada de 6,9 kW?.

El objetivo de esta resolución es aclarar estas dudas y unificar criterios para la realización de las inspecciones. La propia resolución reconoce la “dificultad inherente” de identificar los edificios de más de 100 kW. La Comunidad de Madrid ha mandado 25.000 cartas a comunidades de vecinos indicándoles que tienen que realizar la inspección por tener más de 100 kW de potencia instalada. Estas 25.000 comunidades son un muestreo del parque de comunidades que deben realizar la inspección, pero lo que podemos asegurar en un 99,9% es que aquellas comunidades de vecinos que hayan recibido la carta tienen que hacerlo.

La propia resolución da un dato estadístico muy interesante: el 70% del parque de viviendas existentes en la comunidad de Madrid se realizaron con el reglamento de 1973 (que terminó de aplicarse el 17 de septiembre de 2003). También reconoce la dificultad de encontrar documentación técnica de las instalaciones en dichas comunidades. En este sentido describe la realidad que nos encontramos diariamente en todo tipo de instalaciones eléctricas.

La resolución (en negrita con mis comentarios en rojo) nos aclara quien debe hacer la inspección:

Se considera que deberán realizar la inspección periódica de las instalaciones eléctricas comunes cada diez años los edificios destinados a viviendas que dispongan de 25 o más suministros para viviendas (se excluyen los suministros para otros servicios generales o resto de servicios comunes). Lo que se va a inspeccionar son las zonas comunes, no las viviendas, pero a la hora de computo de los 100 kW solo se tienen en cuenta el número de viviendas.

En el caso de edificios destinados principalmente a viviendas y que dispongan de locales se aplicará el mismo criterio, computándose también los suministros para los locales existentes. Un local computa como una vivienda.

A los efectos de las presentes instrucciones, se considera edificio como la construcción que dispone de instalaciones de enlace (caja general de protección, línea o líneas generales de alimentación, centralización o centralizaciones de contadores, etcétera) con un solo titular y CIF (comunidad de propietarios o propietario del edificio), sin perjuicio de que este edificio pueda estar integrado con otros en un bloque de edificios que compartan otros servicios comunes tales como piscina, garaje, etcétera. Aunque la resolución habla de edificios deberíamos hablar de comunidades de vecinos (que son lo que tienen el CIF). La regla es un CIF con 25 viviendas y locales o más.

Los servicios comunes que deben ser objeto de inspección periódica cada diez años comprenden:

  • Las instalaciones de enlace (instalaciones que unen la caja o cajas generales de protección, incluida estas, con las instalaciones interiores o receptoras del usuario, excluidas estas).
  • Las instalaciones correspondientes a los servicios generales del edificio (alimentación eléctrica de ascensores, aparatos elevadores, centrales de calor y frío, grupos de presión, alumbrados, etcétera).
  • El resto de las posibles instalaciones comunes asociadas a los edificios de viviendas (piscina, garaje, alumbrado exterior, etcétera). En el caso de que estas últimas estén obligadas a realizar inspección periódica específica cada cinco años de acuerdo a su tipicidad, se procurará hacerla coincidir con la inspección decenal de las instalaciones comunes. La resolución aconseja que aquellas instalaciones particulares que estén obligadas a inspeccionar cada 5 años es conveniente hacerlas coincidir con las inspecciones de zonas comunes que son cada 10. Me sumo a este consejo porque minímiza los costes de las inspecciones y facilita el trabajo de los gestores de fincas.

Por lo que se refiere al plazo en el que es exigible la inspección periódica citada, teniendo en cuenta que el Real Decreto 842/2002 entró en vigor el 18 de septiembre de 2003, se considerarán los plazos siguientes:

Aquellas instalaciones cuya legalización sea anterior al 18 de septiembre de 2003, antes del 18 de septiembre de 2013. Al menos una 70% del parque de viviendas, según la propia resolución.

Para las legalizadas con posterioridad al 18 de septiembre de 2003, transcurridos diez años desde su fecha de legalización.

Para las inspecciones periódicas sucesivas se considerarán diez años desde la fecha de la última inspección.

La resolución termina con un listado de posibles defectos que pueden aparecer en la inspección. No voy a entrar en explicar estos defectos, ya que será el Organismo de Control Autorizado (OCA) que haga la inspección la que nos indicará los defectos de la instalación y el tiempo que por normativa tiene la comunidad para subsanarlo. Como norma general aconsejo no hacer ninguna modificación de las instalaciones hasta que no se pasé la inspección, por muy mal que estén. Si están muy mal lo que aconsejo es que se pase la inspección lo antes posible. La OCA no multará directamente a las instalaciones que no cumplan con la normativa, si no que les dará un tiempo legal para subsanar los defectos antes de mandar el informe a la comunidad autónoma. Si pasado dicho tiempo no se ha subsanado y vuelto a pasar la OCA, esta tiene por obligación que mandar el informe negativo a la comunidad y será en ese momento cuando llegará la sanción.

Quiero comentar que muchos de los defectos que pueden encontrar la OCA tienen diferentes soluciones. Voy a poner un ejemplo con el defecto SC-8.5 “Estado general inadecuado de las luminarias”. Imaginemos por un momento que la OCA indica que nuestra instalación tiene este defecto, siendo la solución la sustitución o reparación de las luminarias. Es muy posible que la reparación , a priori, sea la solución más barata, pero en función de la tecnología de las lámparas (bombillas) la solución más barata en el ciclo de vida de la instalación puede ser la sustitución. Si la comunidad de vecinos dispone de lámparas de Vapor de Mercurio, debe saber que estas lámparas ya no son legales y que hay un calendario en el que se prohíbe su venta, por lo que una reparación de las luminarias con esta tecnología implicará en el corto tiempo la sustitución de la luminaria. Además hay tecnologías actuales que consumen muy poca electricidad dando la misma luz, por lo que aconsejo a todas aquellas comunidades que requieran subsanar temas de alumbrado exterior se plantee la posibilidad de poner nuevas tecnologías lumínicas y por un coste inicial mayor, obtener ahorros.

La OCA solo va a hablar de seguridad industrial, al menos en las comunidades de vecinos. Yo os aconsejo que si tenéis que hacer alguna inversión para solucionar defectos os planteéis la posibilidad de aumentar la eficiencia energética en el mismo momento que aumentáis la seguridad de las instalaciones. De esta forma conseguiréis ahorros con mínimas inversiones.

El potencial de ahorro de las comunidades de vecinos es muy alta. Pequeñas inversiones aprovechando está revisión periódica (su subsanación) ayudará a atenuar las fuertes subidas de la energía en los últimos años.

Espero que os haya ayudado esta entrada.

 

@cmdearcos
Grupo TIECs